7. Grondbeleid
Grondbeleid
Het gemeentelijke grondbeleid is ondersteunend aan de beleidsdoelstellingen die de gemeente Assen heeft voor onder meer woningbouw, werken en infrastructuur, alsmede het realiseren van maatschappelijke voorzieningen. Hoofddoelstelling van het grondbeleid is het realiseren van de ruimtelijke opgaven die Assen zich stelt. De Regiovisie Groningen-Assen, de Structuurvisie+, de Masterstudie Florijn-As, de visie op de binnenstad, het structuurplan Stadsrandzone en de duurzaamheidsvisie geven een beeld van de ambities voor toekomstige ontwikkeling van Assen. Deze ambities staan nader beschreven bij de programma’s zoals Wonen in Assen, Werken in Assen en Aantrekkelijk Assen.
In het collegeprogramma is voorgesteld om in begrotingen uit te gaan van realistische ambities. In de begroting 2015 zijn behoudende uitgangspunten qua programmering en uitgifteprijzen aangehouden. Het in control hebben en houden van gemeentelijke grondexploitatie in combinatie met een adequaat weerstandsvermogen voor risicoafdekking zijn belangrijke financiële speerpunten. Tegenvallers in grondexploitaties vangen we op door lopende grondexploitaties te optimaliseren of te versoberen, zoals met de gewijzigde ontwikkelstrategie voor Kloosterveen, Havenkwartier en werklandschap Assen Zuid.
Grondbeleid
De huidige tijd vraagt om een meer gefaseerde en marktgerichte ontwikkelstrategie. Naast actief grondbeleid wordt ook faciliterend grondbeleid nadrukkelijk overwogen. De juiste keuze verschilt per situatie en is mede afhankelijk van de financiële armslag van het Grondbedrijf.
In het collegeprogramma zijn voor Kloosterveen, werklandschap Assen Zuid en het Havenkwartier gewijzigde ontwikkelstrategieën voorgesteld. Niet alleen voor deze gebieden, maar breder wordt faciliterend grondbeleid overwogen. In 2015 betrof dit concreet: prijsvraag ontwikkellocatie Mercurius, grondbeleid bij het initiatief voor een Factory Outlet Center en visie Kloosterveen II en III (toegelicht in de raadsbrief 1 oktober 2015).
In deze collegeperiode wordt aantoonbaar afscheid genomen van het automatisme van actief grondbeleid. Minder actief grondbeleid zorgt voor een beperkter investeringsniveau en een kleiner risicoprofiel, maar ook voor een beperktere regie en zeggenschap bij de realisatie van de grotere gebiedsontwikkelingen. De sturing op de programmering van kaveluitgifte wordt minder direct. Ook het kostenverhaal op derden en verevening tussen financieel voordelige en nadelige ontwikkelingen vergt extra aandacht.
Grondprijzen
Bij de bepaling van uitgifteprijzen wordt in beginsel uitgegaan van de marktwaarde van bouwrijpe grond. Om beleidsmatige redenen wordt bij sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen afgeweken van dit beginsel. Voor de wenselijke transparantie worden jaarlijks bij de begroting de uitgifteprijzen van de gemeente Assen openbaar gemaakt in de grondprijzenbrief.
Vastgoedwaarden, bouwkosten en daarmee ook grondwaarden veranderen als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden. Het is niet meer vanzelfsprekend om grondprijzen jaarlijks te indexeren. We zijn terughoudend bij het verhogen van grondprijzen en voorzichtig met het ‘inboeken’ van de opbrengsten ervan. Voor de eerstkomende jaren is uitgegaan van geen inflatie en dus geen stijging van de kosten en opbrengsten. De uitgifteprijzen in de grondprijzenbrief hebben we niet verhoogd. Met de aantrekkende nieuwbouw van woningen kunnen we concluderen dat het aangehouden prijsniveau in de grondprijzenbrief ook na de vastgoedcrisis marktconform is. Voor bedrijfsmatig en commercieel onroerend goed is gezien het beperkt aantal transacties deze conclusie nog te voorbarig.
Jaarrekening
De jaarrekening is het belangrijkste ijkpunt voor de verantwoording in de controlcyclus. Daartoe zijn alle grondexploitaties uit de begroting 2016 herzien, waarbij de realisatie in 2015 is meegenomen. De beleidsmatige uitgangspunten sluiten aan bij die in de begroting 2016. Eén van de belangrijkste uitgangspunten vormt de actuele beleidsmatige programmering van wonen en werken. Daarnaast zijn ook de vastgestelde uitgifteprijzen en de actuele ontwikkelstrategieën van belang.
Wonen
In de vorige jaarrekening gaven we aan dat er op de woningmarkt duidelijke tekenen van herstel te zien zijn. Wij hebben daarbij de verwachting uitgesproken dat een verbeterde markt voor bestaande koopwoningen, ook zal doorwerken naar de nieuwbouw. Dit effect zien we terug bij nieuwbouwprojecten in de stad, maar ook in de gemeentelijke gebiedsontwikkelingen trekt de verkoop duidelijk aan. De kaveluitgifte in Kloosterveste loopt voor op de afgegeven prognose die ten grondslag lag aan uw aankoopbesluit van de buitenring (december 2012). Deze uitgifte wordt niet alleen gedragen door het gemeentelijke initiatief tot sociale woningbouw, maar ook door de bouw van vrije-sectorhuur, collectief opdrachtgeverschap en projectmatige koopwoningen. Ook in Kloosterbos nemen de kavelverkopen weer toe. In de begroting 2015 werd een kaveluitgifte voor 43 wooneenheden voorzien in onze uitleglocaties, dit zijn er uiteindelijk 148 geworden. Na realisatie van Kloosterveste en Kloosterbos kan worden overgestapt naar het vervolg in Kloosterveen II.
Werken
De vastgoedmarkt voor zowel bedrijfsmatig als commercieel onroerend goed was in 2015 wederom onverminderd slecht. Partijen zijn wél bereid om de haalbaarheid van nieuwe businessplannen te onderzoeken, maar dat heeft in 2015 nog niet geleid tot een aantrekkende gronduitgifte. In de begroting 2015 werd voor het afgelopen jaar nog uitgegaan van een totale kaveluitgifte van 3,3 hectare. Met in 2015 slechts 1 verkochte kavel op Messchenveld is deze prognose zeker niet gehaald. In de voorliggende jaarrekening 2015 is de verwachte kaveluitgifte voor de komende vijf jaar (t/m 2020) verder verlaagd naar gemiddeld 2,5 hectare per jaar.
Afgesproken is om uitgifteprijzen niet meer automatisch te indexeren. De uitgifteprijzen in de grondprijzenbrief hebben we niet verhoogd. Tevens werd in 2015 op Groene Dijk een pionierskorting toegepast, en is besloten deze regeling voor het jaar 2016 te verlengen. Desondanks heeft dit nog niet geleid tot verkopen van woon-werkkavels op Groene Dijk.
In mei 2015 is de nieuwe aansluiting op de A28, Assen-Zuid opgeleverd. Deze afrit biedt nieuwe kansen voor de ontwikkeling van Assen-Zuid, zowel in het werklandschap als in de Toeristisch Recreatieve Zone. Het ontwikkelkader van het werklandschap beslaat globaal 26 hectare gemengde bedrijvigheid ten westen van Graswijk, 26 hectare gemengde bedrijvigheid ten oosten van Graswijk en 8 hectare wonen-werken aan weerszijden van Graswijk. Gezien de onzekerheid over de behoefte naar bedrijventerreinen op langere termijn, wordt in het financiële kader (= grondexploitatie) geen rekening gehouden met de toekomstige grondopbrengsten van de gemengde bedrijvigheid ten oosten van Graswijk.
FlorijnAs
In het programma FlorijnAs vormt infrastructuur de primaire doelstelling. De infrastructuur vormt echter wel een drager voor de duurzame (her)ontwikkeling van aanpalende gebieden. Dit betreft bijvoorbeeld de hoofdontsluiting in Assen-Zuid en de aanleg van de Stadsboulevard, autobrug Industrieweg en aanpassing het Kanaal (Blauwe As). De financiële en organisatorische aansturing van de gebiedsontwikkelingen (Assen-Zuid, Havenkwartier) is afgelopen jaar van het programma FlorijnAs naar de lijn gebracht.
Financieel beleid
Het uitgangspunt van het financiële beleid is dat het Grondbedrijf financieel zelfstandig is. Dit betekent dat het proces van stedelijke ontwikkeling voor wat betreft de activiteiten van het Grondbedrijf niet leidt tot een beslag op de algemene middelen van de gemeente. Dat vraagt om een financieel gezond bedrijf waarbinnen grote schommelingen in het eigen vermogen kunnen worden opgevangen. De financiële grondslagen van het Grondbedrijf zijn door de raad vastgesteld en gebaseerd op het ’Besluit begroting en verantwoording’ (=BBV). In de financiële grondslagen zijn onder meer de waarderingsgrondslagen van de activa (bezittingen) vastgelegd. Tevens is in het BBV bepaald dat verliezen worden genomen zodra die bekend zijn en winsten worden verwerkt op het moment van realisatie. Komend jaar worden de richtlijnen van het BBV over het grondbeleid aangepast. Het is van belang om daar adequaat op in te spelen. Hetzelfde geldt voor de implementatie van de vennootschapsbelasting in het gemeentelijk Grondbedrijf.
Afsluiten grondexploitatie
Diverse gebiedsontwikkelingen zijn inmiddels voltooid, zoals Marsdijk 2, Tussengebied Kloosterveen, Schepersmaat 2, Weiersstraat (Cultureel Kwartier), Kloosterveen I en de reeds afgeronde deelgebieden in Kloosterveen II, die vallen binnen het bestemmingsplan Kloosterveen 2012 (Kloosterhout 2, Kloosterstede 2). De bijbehorende grondexploitaties zijn afgesloten. De in ontwikkeling zijnde deelgebieden Kloosterbos en Buitenring Kloosterveste worden voortgezet in de grondexploitatie Kloosterveen 2012. De overige deelgebieden van Kloosterveen II, die niet tot het bestemmingsplan Kloosterveen 2012 behoren, worden voortgezet in de grondexploitatie Kloosterveen II. Met de raadsbrief van 1 oktober 2015 hebben we een aanpassing van de ontwikkelwijze aangekondigd. Om daarbij het publieke kostenverhaal te borgen zijn een structuurvisie en een exploitatieplan wenselijk. Met de genoemde aanpassingen sluiten de grondexploitaties weer aan bij de daadwerkelijke planstatus en de meest actuele besluitvorming door de gemeenteraad.
Financieel resultaat
De verkoopopbrengsten zijn hoger dan voorgaande jaren. In de jaarrekening heeft dit echter geen direct effect op het resultaat aangezien de productiekosten (bouw- en woonrijp maken en planontwikkeling) en verkoopopbrengsten per saldo worden geactiveerd.
Het afsluiten van de winstgevende exploitaties en het treffen van een voorziening voor de gebieden in Kloosterveen die worden voortgezet, heeft per saldo geleid tot een voordelig resultaat van € 13,6 miljoen.
Bovenstaande is verwerkt in de jaarrekening 2015 en is de belangrijkste verklaring voor het positieve resultaat.
Daarnaast hebben afwaardering op de marktwaarde van opstallen en afdrachten aan de algemene dienst een nadelig effect op het resultaat.
Het jaarresultaat voor bestemming bedraagt in totaal € 12,2 miljoen voordelig. Met de vaststelling van de jaarrekening wordt het resultaat overeenkomstig de financiële grondslagen verrekend met de betreffende bestemmingsreserves binnen het Grondbedrijf.
Aangezien de weerstandsreserve met € 0,8 miljoen moet worden verhoogd (zie hierna), bedraagt de toevoeging aan de algemene reserve van het Grondbedrijf per saldo € 11,4 miljoen.
Bovenstaande wordt geconsolideerd op het beleidsproduct bouwgrondexploitatie, conform de voorschriften in de BBV. Als gevolg van de verrekening met de Grondbedrijfreserves is geen sprake van effect op het rekeningresultaat van de algemene dienst.
Balanspositie
De totale boekwaarde bedraagt € 152 miljoen waarvoor overeenkomstig de BBV-voorschriften een voorziening (correctie voorraadwaarde) is getroffen van € 105 miljoen. Na correctie bedraagt de voorraadwaarde (= de huidige marktwaarde van de gronden en het vastgoed binnen het Grondbedrijf) € 47 miljoen. De voorraadwaarde is in 2015 per saldo met € 11 miljoen toegenomen, met name als gevolg van het afsluiten van exploitaties met een voordelig resultaat.
De weerstandsreserve is bepaald op € 13,2 miljoen, een toename van € 0,8 miljoen. De weerstandsreserve is toegenomen, met name als gevolg van het voortzetten van de exploitaties in Kloosterveen.
De omvang van de weerstandsreserve is bepaald volgens de iflo-methode zoals vastgelegd in de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement, door de raad vastgesteld in 2011.
De algemene reserve Grondbedrijf bedraagt € 14 miljoen. Na jarenlange daling, is dit jaar sprake van een toename als gevolg van het voordelige resultaat. Gelijkertijd is wel het risicoprofiel fors toegenomen als gevolg van de toegenomen boekwaarde van gebiedsontwikkelingen met een negatief resultaat.
De nieuwe BBV-richtlijnen, zoals het beperken van de looptijd van in exploitatie genomen gebieden, hebben naar verwachting een negatief effect op de algemene reserve. Dit effect is nog niet meegenomen bij de jaarrekening. Er is ook nog geen inzicht of de algemene reserve toereikend is om dit nadeel op te vangen.
Meerjarenprognose
Bij het opstellen van de begroting 2017 zal de meerjarenprognose worden geactualiseerd. Daarin worden naast de uitkomsten van de jaarrekening ook de effecten van nieuwe prognoses en tussencalculaties verwerkt. Ook zullen scenario’s worden ontwikkeld die anticiperen op de aanscherping van de BBV.
De geactualiseerde meerjarenprognose zal betrokken worden bij de begroting 2017 zoals bij de Strategische Afwegingsnotitie Grondbedrijf 2011 werd afgesproken met de gemeenteraad.