Wat willen we bereiken

Vastgoed

Wij zetten in op het verkleinen van de vastgoedportefeuille om kosten te besparen. Om dit te bereiken is een meerjarenstrategie noodzakelijk. Afstoten van vastgoed is afhankelijk van inhoudelijke keuzes en de markt. Om het afstoten mogelijk te maken zullen incidentele opbrengsten ingezet worden voor incidentele afwaarderingen op het vastgoed met niet marktconforme boekwaarden. De structurele opbrengsten en besparingen komen ten gunste van de algemene middelen.
In 2014 heeft een nieuwe inspectie van het vastgoed plaatsgevonden. Op basis hiervan en vanwege de noodzaak om de lasten te verlagen, zetten we de komende jaren in op een gedifferentieerd onderhoud van (en binnen) de gebouwen, waarbij soberheid en doelmatigheid de basis is.
De representatieve publieke gebouwen krijgen daarbij specifieke aandacht. Bij een beeldbepalend pand als De Nieuwe Kolk past een hoger kwaliteitsniveau dan bij een parkeergarage. Het kwaliteitsniveau van strategische panden van het grondbedrijf is van minder belang dan de kwaliteit van het maatschappelijke vastgoed met een publieksfunctie.
Het beheer zal in de toekomst meer gericht zijn op risicogestuurd onderhoud. In bepaalde gevallen wordt groot onderhoud uitgevoerd op het moment dat er kapitaalverlies dreigt of de veiligheid niet meer is gewaarborgd. Dat kan in bepaalde gevallen betekenen dat het vastgoed er niet altijd optimaal uitziet, maar dat onderhoud nog niet strikt noodzakelijk is. Door te differentiëren en waar mogelijk de onderhoudscyclus te verlengen, kan de bijdrage aan de onderhoudsvoorziening vanaf 2015 structureel worden verlaagd.
De verduurzaming van de gemeentelijke gebouwen wordt verder voortgezet door in geval van vervangingsinvesteringen beschikbare onderhoudsmiddelen slim in te zetten.

Vastgoed en programma Meedoen
De gebouwen die een relatie hebben met DOEN! zijn de zorg- en welzijnsgebouwen, de onderwijsgebouwen en de sportaccommodaties.
De ingezette lijn binnen DOEN! zal deze collegeperiode worden voortgezet en uitgevoerd. Voor de wijkgebouwen (soms onderdeel van een multifunctionele accommodatie) betekent dit een grotere verantwoordelijkheid voor de wijkbewoners. Voor het vastgoed is per wijk gekeken wat de mogelijkheden zijn. Maatwerk is hierbij gewenst. De beheer- en exploitatievorm is bekeken en wordt voorzien van een financiële taakstelling. Solitaire wijkgebouwen stoten we waar mogelijk af of voorzien we van een andere beheervorm.
De komende periode onderzoeken we in hoeverre en onder welke voorwaarden de verenigingen de accommodaties kunnen onderhouden en beheren. Dit kan besparingen voor de gemeente en mogelijk ook voor de verenigingen opleveren, zonder dat dit op lange termijn tot hogere investeringen leidt.
Met de kwaliteitsimpuls voor onderwijs is de afgelopen tien jaar veel geïnvesteerd in nieuwbouw voor scholen. Met het oog op de toekomst is inmiddels een start gemaakt met de voorbereiding van een nieuwe visie, het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs. In dit plan zijn afspraken gemaakt over de huisvesting en het vastgoed van onderwijs. Deze afspraken vragen op diverse onderdelen om nadere uitwerking de komende periode.

Vastgoed en Aantrekkelijk Assen
De gebouwen die een relatie hebben met het programma Aantrekkelijk zijn de parkeergarages en kunst- en cultuurgebouwen.
De afgelopen jaren signaleren we een verslechtering van de exploitatie binnen het totaal van betaald parkeren (straat en garages), onder andere als gevolg van de recessie en maatschappelijke ontwikkelingen. Om het parkeerbedrijf in de toekomst financieel op orde te krijgen en te houden zullen diverse maatregelen genomen moeten worden. Tevens zullen wij onderzoeken of een verzelfstandiging kan bijdragen aan een verbeterde exploitatie van het parkeerbedrijf.
Voor De Nieuwe Kolk zullen we gezamenlijk met de gebruikers komen tot een integraal onderhoudscontract voor eigenaren en gebruikers. Verwacht wordt dat dit operationele voordelen oplevert, maar ook financieel voordeliger zal zijn.

Vastgoed en Samen Werken
De gebouwen die een relatie hebben met het programma Samen Werken zijn onder andere de gemeentelijke bedrijfsgebouwen, stads- en wijkbeheer en veiligheid (VRD/brandweer/GGD).
De samenwerking met andere organisaties, bijvoorbeeld op het gebied van belastingen, inkoop en materieel, kan gevolgen hebben voor de invulling van de gemeentegebouwen. We denken hierbij aan het afstoten van panden zoals aan de Noordersingel (voormalig vrouwenhuis) en de locatie Buitenzorg. Met de verzelfstandiging van de brandweer onderzoeken wij of het nieuwe pand bij de Groene Dijk in eigendom van de gemeente moet blijven of dat andere partijen dit bezit over kunnen nemen.

Grondbedrijf

Grondbeleid: een passieve grondpolitiek en een actieve uitnodigingsstrategie
In het collegeprogramma 2014-2018 is afscheid genomen van het automatisme om als gemeente zelf te ontwikkelen en te realiseren (actief grondbeleid). Dit zorgt enerzijds voor een beperkter investeringsniveau en een kleiner risicoprofiel. Anderzijds is er minder zeggenschap en is de sturing in de programmering en gronduitgifte minder direct. Dit vraagt om extra inzet voor het verhalen van gemeentelijke kosten (bedrijfsvoeringskosten en aanleg infrastructuur) op derden/projectontwikkelaars.
Het is wenselijk om in de begroting en het meerjarenperspectief van het grondbedrijf uit te gaan van een behoudender gronduitgiftescenario. Zowel bij het programma Wonen als bij het programma Werken liep de gronduitgifte de afgelopen jaren achter bij de prognoses en grondexploitaties. De naar beneden aangepaste programmering is hier een direct uitvloeisel van. De in de regio afgesproken groei-ambitie blijft evenwel overeind en wordt op langere termijn ook als realistisch ingeschat.
Het is niet meer vanzelfsprekend dat de grondprijzen jaarlijks geïndexeerd (kunnen) worden. We zullen terughoudend moeten zijn bij het verhogen van grondprijzen en voorzichtig moeten zijn bij het ‘inboeken’ van de opbrengsten ervan. Hier is dan ook geen rekening mee gehouden. De praktijk is afhankelijk van de actuele marktsituatie.
De economische omstandigheden en veranderende groeiprognoses noodzaken ons om maatwerk te leveren bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden. De huidige tijd vraagt om een meer gefaseerde en marktgerichte ontwikkelstrategie. Het uitgangspunt is dat tegenvallers in grondexploitaties worden opgevangen door te optimaliseren of te versoberen in gebiedsontwikkelingen. Voor de gronden in eigendom van ontwikkelaars wordt uitgegaan van een faciliterende rol van de gemeente met een actieve uitnodigingsstrategie.
In controle zijn en blijven over de gemeentelijke grondexploitatie in combinatie met een adequaat weerstandsvermogen voor risicoafdekking is voor het college een belangrijk speerpunt. In de Kadernota Weerstandsvermogen en Risicomanagement zijn de spelregels hiervoor vastgelegd.

Er heeft een verdere verdiepingsslag op het gebied van kosten en baten gemeentelijk vastgoed plaatsgevonden. Deze heeft ons richting gegeven en het heeft geleid tot de ontwikkeling van een spelregelkader vastgoed. Hierin wordt opgenomen hoe we met gemeentelijk vastgoed omgaan en op welke wijze we hierover willen rapporteren.
Er kon hierdoor een eerste aanzet worden gedaan voor de verkleining van de gemeentelijke vastgoedportefeuille.
Een aantal panden is verkocht of in verkoop genomen:
- het gebouw van de VRD/GGD/Brandweer is verkocht en overgedragen;
- de voormalige brandweerkazerne aan de Fabriciusstraat is verkocht;
- de gebouwen Veningerlandschool en Mercuriustheater zijn verkocht door middel van een prijsvraag voor herontwikkeling op deze locatie;
- een aantal panden, zoals de Steiger, de Boerderij, Brink 40 en de Kroezehof, is in verkoop genomen.
Met het sluiten van de kantoren op De Werf is de betreffende boekwaarde afgeboekt.
Er is een aantal projecten opgeleverd, zoals de sociale huurwoningen in Kloosterveen, het duurzaamheidscentum Assen en het Dr. Nassau College, locatie Quintus.
Het onderhoud van vastgoed is gedifferentieerd in onderhoudscategorieën. Kosten van het cyclisch onderhoud zijn structureel verlaagd. De komende jaren monitoren we of door deze keuze de kosten voor herstel-, service- en contractonderhoud hoger uitvallen.
Bij het verduurzamen van de gemeentelijke gebouwen is uitgangspunt dat de terugverdientijd korter is dan 20 jaar. We hebben sporthal Marsdijk en sporthal Peelo verduurzaamd. De verduurzaming van het Markehuus was in 2015 in voorbereiding.
Voor het gebouw aan de Brunelstraat is de pilot ‘Samenwerking door verbinding onder één dak’ opgestart. Diverse maatschappelijke organisaties zijn hierin ondergebracht.

Wat hebben we gedaan en wat is het resultaat

Vastgoed

Er heeft een verdere verdiepingsslag op het gebied van kosten en baten gemeentelijk vastgoed plaatsgevonden. Deze heeft ons richting gegeven en het heeft geleid tot de ontwikkeling van een spelregelkader vastgoed. Hierin wordt opgenomen hoe we met gemeentelijk vastgoed omgaan en op welke wijze we hierover willen rapporteren.
Er kon hierdoor een eerste aanzet worden gedaan voor de verkleining van de gemeentelijke vastgoedportefeuille.
Een aantal panden is verkocht of in verkoop genomen:
- het gebouw van de VRD/GGD/Brandweer is verkocht en overgedragen;
- de voormalige brandweerkazerne aan de Fabriciusstraat is verkocht;
- de gebouwen Veningerlandschool en Mercuriustheater zijn verkocht door middel van een prijsvraag voor herontwikkeling op deze locatie;
- een aantal panden, zoals de Steiger, de Boerderij, Brink 40 en de Kroezehof, is in verkoop genomen.
Met het sluiten van de kantoren op De Werf is de betreffende boekwaarde afgeboekt.
Er is een aantal projecten opgeleverd, zoals de sociale huurwoningen in Kloosterveen, het duurzaamheidscentum Assen en het Dr. Nassau College, locatie Quintus.
Het onderhoud van vastgoed is gedifferentieerd in onderhoudscategorieën. Kosten van het cyclisch onderhoud zijn structureel verlaagd. De komende jaren monitoren we of door deze keuze de kosten voor herstel-, service- en contractonderhoud hoger uitvallen.
Bij het verduurzamen van de gemeentelijke gebouwen is uitgangspunt dat de terugverdientijd korter is dan 20 jaar. We hebben sporthal Marsdijk en sporthal Peelo verduurzaamd. De verduurzaming van het Markehuus was in 2015 in voorbereiding.
Voor het gebouw aan de Brunelstraat is de pilot ‘Samenwerking door verbinding onder één dak’ opgestart. Diverse maatschappelijke organisaties zijn hierin ondergebracht.

Vastgoed en het programma Meedoen
Alle zorg- en welzijnsgebouwen zijn onder de loep genomen. Hierbij is gekeken welke werkzaamheden door derden kunnen worden opgepakt. Dit heeft geleid tot de volgende wijzigingen:
- De Dissel blijft tot augustus 2016 in gebruik als wijkgebouw;
- Het Markehuus is per 1 januari 2015 overgegaan naar een exploitant;
- De Schulp, nu ‘Huis van de Buurt’ is overgegaan naar een stichting;
- van de solitaire wijkgebouwen zijn De Steiger en De Boerderij in verkoop genomen.
De solitaire onderwijsgebouwen voor het basisonderwijs zijn in juridisch eigendom overgedragen aan de schoolbesturen. Het cyclisch onderhoud en kleine investeringen worden hierdoor door de scholen zelf uitgevoerd.
Er zijn conform het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs nieuwe huurafspraken gemaakt met kinderopvangorganisaties, zodat deze nabij scholen gehuisvest blijven.

Vastgoed en Aantrekkelijk Assen
Er zijn wijzigingen geweest in het parkeerbeleid. Er zijn veel meer abonnementen voor parkeergarages verkocht en het dagtarief hiervan is gewijzigd in € 6. De parkeergarages waren hierdoor beter bezet. Alleen het meest noodzakelijke onderhoud is uitgevoerd. Er is een positief exploitatieresultaat op de parkeergarages ontstaan.
Zie ook programma Aantrekkelijk Assen; onderdeel Parkeren.
Gezamenlijk met de gebruikers van De Nieuwe Kolk is een meerjarig onderhoudscontract aangegaan.
Er is een overeenkomst gesloten met de gebruikers en bewoners van De Nieuwe Kolk over de financiële afwikkeling in de vereniging van eigenaren.

Vastgoed en Samen Werken
Het gebouw van de VRD/GGD/Brandweer is verkocht en overgedragen. Hiermee zijn de kapitaallasten afgeboekt en zijn er voor de gemeente enkel kosten voor gebruikersonderhoud van het gedeelte dat gehuurd wordt door de brandweer.
Het voormalig vrouwenhuis is verhuurd aan de welzijnsorganisatie Tinten.
De locatie Buitenzorg is in gebruik genomen voor de huisvesting van medewerkers van de eenheid Uitvoering. Hierdoor zijn de kantoren van De Werf vrijgekomen. Afhankelijk van de ontwikkelingen van de huisvesting in het stadhuis staan de kantoren van de Werf op de nominatie om te worden afgestoten.

Grondbedrijf

In het collegeprogramma zijn voor Kloosterveen, werklandschap Assen Zuid en het Havenkwartier gewijzigde ontwikkelstrategieën voorgesteld. Niet alleen in deze gebieden, maar breder is faciliterend grondbeleid ingezet. Voorbeelden hiervan zijn: prijsvraag ontwikkellocatie Mercurius, grondbeleid bij het initiatief voor een Factory Outlet Center en visie Kloosterveen II en III.
Diverse gebiedsontwikkelingen zijn voltooid, zoals: Marsdijk 2, tussengebied Kloosterveen, Schepersmaat 2, Weiersstraat, Kloosterveen I, Kloosterhout 2 en Kloosterstede 2. De bijbehorende grondexploitaties zijn afgesloten. De deelgebieden Kloosterbos en Buitenring Kloosterveste zijn in ontwikkeling en worden voortgezet in de grondexploitatie Kloosterveen 2012. Voor de deelgebieden in Kloosterveen II wordt een nieuwe ontwikkelstrategie voorgesteld, zoals aangegeven in de raadsbrief van 1 oktober 2015.
De kaveluitgifte voor nieuwbouwwoningen is aangetrokken. Er werd een kaveluitgifte van 30 woningen in onze uitleglocaties voorzien. Dit zijn er uiteindelijk 148 geworden. De kaveluitgifte in Kloosterveste liep voor op de afgegeven prognose die ten grondslag lag aan het aankoopbesluit van de buitenring (december 2012). Ook in Kloosterbos namen de kavelverkopen toe.
De vastgoedmarkt voor zowel bedrijfsmatig als commercieel onroerend goed was onverminderd slecht. Er werd uitgegaan van een totale kaveluitgifte van 3,3 hectare. Met slechts één verkochte kavel van 0,1 hectare op Messchenveld is deze prognose niet gehaald. De verwachte kaveluitgifte is voor de komende jaren daarom verder verlaagd. Dit gegeven bevestigt het voornemen uit het collegeprogramma om in het werklandschap Assen Zuid voorlopig geen rekening te houden met de geplande bedrijvigheid ten oosten van Graswijk.

Wat heeft het gekost